Quel avenir pour l'ancienne gare du Pont de Sèvres ?

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Examen du rapport de gestion 2010 de la SEMI

SEMIPoint N°5 du Conseil municipal du 20 octobre 2011, il est soumis au Conseil l’approbation des comptes 2010, ainsi que le quitus aux administrateurs de la ville.

Intervention de Frédéric Durdux, administrateur SEMI

Pour compléter la présentation rapide du Maire sur le rapport de gestion 2010 de la SEMI, il faut souligner l’activité importante en termes d’études, rapports et réponses à enquêtes conduites par les équipes de la SEMI. Trois rapports méritent d’être soulignés:

Tout d’abord la réalisation d’une enquête de satisfaction locataires, bien faite, très détaillée et qui montre les  axes d’améliorations sur lesquelles doit travailler la SEMI  pour traiter des dysfonctionnements importants, qui sont principalement le fonctionnement des ascenseurs (74% insatisfaction) , les délais d’intervention dans les parties communes, (60% d’insatisfaction), la qualité de ces interventions (40% d’insatisfaction)la propreté générale et dans les parties communes (30% d’insatisfaction), l’état et la qualité des équipements sanitaires (45% d’insatisfaction), la propreté du logement lors de l’aménagement (65% d’insatisfaction) et le fonctionnement du chauffage (42%). L’enquête aussi met en avant des points fort dans la satisfaction comme l’environnement des logements, l’accueil lors de la prise du logement et le rapport prix/qualité des logements dans leur ensemble.

Ensuite la SEMI a mis en mise en place la convention d’utilité sociale pour 2011 à 2016. Celle-ci contient, entre autres, une première estimation de l’efficacité énergétique du parc, et qui montre tout le chemin à parcourir par la SEMI, puisque plus de 50% du parc est dans les classes E, F et G qui sont celles les plus gloutonnes en énergie, le reste étant dans les classes C à D donc d’une efficacité assez moyenne, et aucun logement dans les classes A et B. Le Grenelle de l’environnement et la hausse continue des prix de l’énergie nous impose d’agir. L’enjeu maintenant sur les deux années à venir va être de savoir comment la SEMI va pouvoir se conformer aux exigences du Grenelle. Les travaux à réaliser seront importants et coûteux.

Enfin nous avons eu le rapport de la Miilos (Mission Interministérielle d’Inspection du Logement Social) qui recommandait de corriger quelques insuffisances vis-à-vis de certaines règlementations, de revisiter les conventions de dévolutions entre la SEMI et la ville, et qui suggérait à la SEMI d’engager une réflexion  de l’adossement de la SEMI à une autre structure pour mutualiser les coûts de gestion, élevés pour la SEMI.

Au-delà de ces travaux conduits par la SEMI, il faut aussi regarder de près sa situation économique de la SEMI;

L’évolution du bilan de la SEMI, avec un actif net qui a fondu de 1,7 millions d’Euros dans l’année 2010 est préoccupante. Cette évaporation a deux composantes : la première est l’amortissement des actifs immobilisés pour 730000 Euros environ, actifs qui n’ont pas été renouvelés par de nouvelles constructions ou des travaux importants, et qui traduit le vieillissement du parc de la SEMI. La deuxième par la baisse de l’actif circulant de 600000 Euros, accompagné d’une baisse des disponibilités de 370000 Euros. Et si on regarde ce qui se passe depuis deux  ans,  avec une baisse équivalente des disponibilités au cours de l’exercice 2009, on constate que les disponibilités de la SEMI ont fondu de 800 Euros en deux ans. Certes il reste encore quelques disponibilités dans les caisses de la SEMI, mais cette situation n’est pas saine et ne peut perdurer à l’infini.

J’ai aussi noté dans les dernières échanges avec la direction de la SEMI sur le sujet que le portefeuille de SICAV a été largement restructuré pour être ré-investi sur des produits avec des maturités court terme (6, 9 mois 2 ans…), ce qui laisse présager qu’il est anticipé d’avoir besoin de sortir des disponibilités à court terme et que cette baisse de trésorerie devrait se poursuivre.

La SEMI est une société qui consomme plus de ressources qu’elle n’en génère, et l’équilibre apparent du compte de résultat ne doit pas nous tromper. Si les charges d’amortissements de la SEMI baissent d’année en année du fait du vieillissement du parc, les remboursements d’emprunts et les autres charges annuelles de la SEMI constituent de lourds décaissements qui ne baisseront pas à court terme.

La modernisation du parc, incontournable, allié au remboursement des emprunts déjà contractés constituent un défi de financement majeur pour la SEMI à moyen terme. Les pistes à étudier sont une renégociation de la durée des emprunts de la SEMI, une recapitalisation par la ville ou encore un adossement à une structure plus large comme le recommande la Miilos. Mais le statu-quo ne sera pas possible.

Explication : la SEMI est une petite société d’exploitation d’un parc de 500 logements sociaux sur la ville de Sèvres. Ses frais de gestion sont élevés eu égard à sa taille et elle doit faire face à de lourds remboursements d’emprunts contractés il y a plusieurs années et qui ont permis la constitution de son parc. Dans les années à venir, et au plus tard avant 2020, la SEMI devra réaliser de lourds travaux de modernisation de son parc, afin que celui-ci réponde aux exigences fixées par le grenelle de l’environnement. Au delà de l’aspect environnemental, ces travaux permettront une réduction de la facture énergétique pour les locataires.  Dans sa structure actuelle, la SEMI ne pourra faire face économiquement à ces enjeux. Il est donc nécessaire de travailler sur la structure financière de la SEMI  pour que celle-ci puisse poursuivre son exploitation.

Pour lire le rapport de gestion, cliquez ici

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